新版“國四條”公布僅兩天，國務(wù)院17日又下發(fā)其細(xì)化文件：《 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（下稱“國十條”）。綜合2004年至今的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看到，此次調(diào)控，政府已盡其所能。除了尚未出臺的房產(chǎn)稅，目前能夠動用的一切手段都已經(jīng)被用到了極限。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹認(rèn)為，“國十條”的特點是精準(zhǔn)打擊，針對住宅市場重點打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房價的區(qū)域，而不是對房地產(chǎn)市場的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給。

　　地方政府：

　　穩(wěn)定房價不力將問責(zé)

　　有專家認(rèn)為，“國十條”的嚴(yán)厲體現(xiàn)在兩方面：一是將遏制房價與維護(hù)穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對高房價危害性“評級”最嚴(yán)重的一次；二是首次將地方政府責(zé)任放在了《通知》的醒目位置，要求穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制，工作不力的要追責(zé)。

　　以上政策在國土部出臺的配套政策以及銀行信貸等方面都得到了體現(xiàn)。房價調(diào)控已從中央性舉動變成了地方政府責(zé)任，比如要求房價上漲過快的地方可以暫停三套房房貸，并且叫停非本地居民房貸等。

　　有人認(rèn)為，這次的政策中還有一些缺口未直接規(guī)定，如將采取限定購房套數(shù)等“臨時性措施”的權(quán)力賦予了地方政府。

　　信息：

　　加快建設(shè)住房信息系統(tǒng)

　　值得注意的是，“國十條”要求住建部加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。這意味著，個人跨區(qū)域購房行為將得到有效監(jiān)控。可視為對異地炒房不予貸款的補(bǔ)充，個人跨區(qū)域的購房信息將得到有效監(jiān)管與披露。

　　金融：

　　高房價地區(qū)三套房停貸

　　此前金融機(jī)構(gòu)對房貸所作出的最嚴(yán)厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍。

　　“國十條”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴(yán)控在30%以上，二套房首付比例更達(dá)到50%以上。同時，要求對商品房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。

　　針對開發(fā)商，對存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　土地：

　　超額供地 探索出讓方式

　　國土部此前宣布的供地計劃將今年土地供應(yīng)總量提高到18萬公頃，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小戶型等住房供地比例將達(dá)到77%，單中小套型商品房供地計劃就已經(jīng)超過了去年全年土地出讓總量。而保障房供應(yīng)量更是超出了國務(wù)院要求總量的一倍以上。

　　另外，此次提出，探索“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

　　稅收：

　　研究制定調(diào)節(jié)收益政策

　　此次“國十條”沒有提新的稅收政策，但要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。可以說，除這一稅收政策尚未推出外，目前所能動用的一切手段都已被使用到最大極限。

　　接下來各主管部門的細(xì)則肯定會陸續(xù)出臺，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰呼吁，即使開征房產(chǎn)稅，也一定要遵循“不都收，分等級”的原則，這樣才能更好地體現(xiàn) “差異化住房政策”的思路。

　　◎　歷年國家調(diào)控政策及市場反應(yīng)

　　2004年 《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。

　　市場反應(yīng)：2005年，上海房價出現(xiàn)明顯下降，最大降幅超過20%；除上海之外，全國各地房價繼續(xù)大肆上漲。

　　2005年 先后發(fā)布《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（老國八條）和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（新國八條），對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。

　　市場反應(yīng)：房價繼續(xù)上漲。

　　2006年 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國十五條），要求新開工商品房90平方米以下面積占總面積的70%以上。

　　市場反應(yīng)：房價繼續(xù)上漲，漲幅相對平穩(wěn)，中小戶型房增加。

　　2007年 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》和《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》。

　　市場反應(yīng)：當(dāng)年市場價格暴漲，地王頻現(xiàn)。政策出臺后，2008年，全年房價出現(xiàn)明顯下跌。

　　2008年 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》，松綁二套房貸。

　　市場反應(yīng)：其他金融政策全線松綁，2009年樓市復(fù)蘇，后大漲。

　　2009年 《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施》（國四條），個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。

　　市場反應(yīng)：短期內(nèi)現(xiàn)觀望，二手房成交量下降，2010年春節(jié)后市場恢復(fù)。

　　2010年 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條），要求二套房貸款首付款比例不得低于40%。

　　市場反應(yīng)：繼續(xù)產(chǎn)生高價地王，3月后房價飆升。（劉秀浩整理）

來源：東方早報

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