國(guó)家稅務(wù)總局近日下發(fā)通知，明確土地增值稅清算過(guò)程中若干計(jì)稅問(wèn)題。這被不少業(yè)內(nèi)人士理解為當(dāng)下一系列樓市“從緊”政策之一。土地增值稅“明確清算”對(duì)樓市有怎樣的影響？

　　土地增值稅清算明確操作細(xì)節(jié)

　　此次稅務(wù)總局的通知稱(chēng)，土地增值稅清算時(shí)的收入確認(rèn)、稅費(fèi)扣除等，以開(kāi)具的發(fā)票為準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算成本時(shí)不得扣除；對(duì)于企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅，則應(yīng)予扣除。

　　通知還稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　通知還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題、拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題、轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題進(jìn)行了明確。

　　此次稅務(wù)總局下發(fā)通知在意料之中。４月１７日公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》就已要求：稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。近期一些地方出臺(tái)的樓市調(diào)控細(xì)則也將土地增值稅作為手段之一，比如重慶將高檔住房土地增值稅預(yù)征率上調(diào)到２％，浙江要求強(qiáng)化對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)土地增值稅的征管等。

　　房地產(chǎn)企業(yè)“受壓”如何？

　　自１９９４年以來(lái)，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅一直實(shí)行“預(yù)征制”：事前預(yù)征，事后清算，多退少補(bǔ)，預(yù)征稅率一般在１％－３％之間。一些房地產(chǎn)企業(yè)為避稅囤地捂盤(pán)待價(jià)而售，無(wú)形中助推了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。

　?。玻埃埃纺辏苍拢比掌?，各地稅務(wù)部門(mén)開(kāi)始正式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行全面清算，征收３０％到６０％不等的土地增值稅。稅務(wù)部門(mén)還明確了其中必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開(kāi)發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項(xiàng)目銷(xiāo)售率已達(dá)８５％，項(xiàng)目三年未銷(xiāo)售完畢等。但由于各種原因，實(shí)際并未很好地嚴(yán)格執(zhí)行。

　北京科技大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究組４月份曾呼吁嚴(yán)征土地增值稅，認(rèn)為從嚴(yán)征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動(dòng)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)等。

　　土地增值稅從預(yù)征到清算，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本影響有多大？財(cái)稅專(zhuān)家、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建進(jìn)行了簡(jiǎn)單計(jì)算：以一套房１００萬(wàn)元計(jì)，核定增值率２０％，土地增值稅以最低的３０％征繳，繳稅額就相當(dāng)于核定增值額的６％，與原來(lái)預(yù)征的１％相比，要整整多出５％，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是不小的成本。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，通過(guò)提高土地增值稅的預(yù)征率和及時(shí)清算，可以在一定程度上收窄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間和土地二級(jí)市場(chǎng)賣(mài)方的贏(yíng)利空間。另外，對(duì)囤地或捂盤(pán)以求獲取額外暴利的做法也將有所壓制。

　　樓市調(diào)控必須打好“組合拳”

　　從理論上講，稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有長(zhǎng)效而穩(wěn)定的調(diào)控作用。但在現(xiàn)實(shí)中，許多政策卻因操作性、利益關(guān)聯(lián)等問(wèn)題，使效果大打折扣。土地增值稅在一些地方的征收不力可謂是公開(kāi)的秘密。而且，能否達(dá)到期待中的效果也難以定論。就此次明確清查土地增值稅來(lái)說(shuō)，其效果仍然有待觀(guān)察。

　　其一，避稅漏洞能否彌補(bǔ)？長(zhǎng)期以來(lái)，造成地產(chǎn)商避稅的主要原因是稅收征管政策存在諸多漏洞，導(dǎo)致征收成本大、力度小。許多地產(chǎn)商利用了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn)，千方百計(jì)鉆政策漏洞。比如，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)工程項(xiàng)目通過(guò)驗(yàn)收之后才能進(jìn)行，由于一個(gè)項(xiàng)目需要建委、質(zhì)檢、人防、消防、交管、技監(jiān)、供水供電等１０多個(gè)部門(mén)都出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后才算完工。漫長(zhǎng)的驗(yàn)收過(guò)程可能為地產(chǎn)商提供了偷稅的便利，有些開(kāi)發(fā)商利用連續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有意無(wú)意地將項(xiàng)目決算期推后。對(duì)此種種，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)有防堵之策。

　　其二，地方能否一以貫之執(zhí)行？在土地財(cái)政模式之下，地方政府和開(kāi)發(fā)商有著深切的利益關(guān)聯(lián)。調(diào)控之時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商有主動(dòng)權(quán)；一旦市場(chǎng)陷入低迷，卻可能有求于對(duì)方。近年來(lái)，各地為引進(jìn)稅源爭(zhēng)相出臺(tái)各種優(yōu)惠政策，想方設(shè)法保護(hù)投資者的積極性，有的地方甚至有稅收返還的政策。從這幾年各地曝光的案例看，甚至不乏地方政府將開(kāi)發(fā)商土地增值稅全盤(pán)免除、變著法子向開(kāi)發(fā)商“送錢(qián)”的情況。如此種種，均考驗(yàn)著此次清算土地增值稅工作的實(shí)效。

　　其三，房企是否會(huì)將新增成本轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者從而推高房?jī)r(jià)？胡怡建說(shuō)，從嚴(yán)征收土地增值稅有利于減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資沖動(dòng)和利潤(rùn)預(yù)期，但在供求失衡的情況下，卻有可能成為新增房?jī)r(jià)的一部分。原本是為調(diào)控企業(yè)投資投機(jī)，最后卻增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。從以往經(jīng)歷看，對(duì)此應(yīng)有所警惕。他認(rèn)為，樓市調(diào)控必須堅(jiān)持打“組合拳”，在嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策的同時(shí)，必須在增加有效供應(yīng)、控制流動(dòng)性這兩方面雙管齊下。（記者 葉鋒、鄧華寧）

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