近期，樓市支持措施再度加力。

　　8月18日，國務院總理李強主持召開國務院第九次全體會議時強調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

　　日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等公布，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不再限制套數(shù)；上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)通知，非滬籍單身和居民家庭滿足1年社?；騻€稅條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環(huán)外購房已不限套數(shù)。

　　專家表示，從當前的市場來看，對房地產(chǎn)繼續(xù)推行一些支持政策，確實很有必要。展望后市，一方面，落實好已有政策仍是十分關鍵；另一方面，未來支持房地產(chǎn)的政策有望進一步發(fā)力。城中村和危舊房改造、多管齊下釋放改善性需求均將是政策著力點。

　　連續(xù)傳遞強烈政策信號

　　“止跌回穩(wěn)”目標不變，釋放了積極信號，有利于穩(wěn)定市場預期，未來支持房地產(chǎn)的政策有望進一步發(fā)力。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對中國工業(yè)報表示，“7.30”中共中央政治局會議后，李強總理再提“房地產(chǎn)”，釋放了積極信號，進一步明確了“止跌回穩(wěn)”依然是房地產(chǎn)政策目標，有利于穩(wěn)定市場預期。

　　中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長、廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長兼首席經(jīng)濟學家連平表示，采取有力的措施，最關鍵的問題是找到比較有針對性的舉措，對房地產(chǎn)市場進一步加以推動。

　　連平表示，推進城市更新、城中村和危舊房改造，通過存量調(diào)整，將新的需求進一步釋放出來，可謂從實際出發(fā)，改造的空間確實很大。在未來五年即“十五五”時期，如果相關住房財政保障性的支出規(guī)模達到千億元左右，可以帶動保障性住房貸款的余額凈增加大概2.5萬億元，那么每年進行城中村改造的數(shù)量可以增加到150萬套到200萬套，可以推動住房總需求3.7億至5億平方米，這是十分可觀的增量需求，對未來一個時期平衡市場的供求關系，會發(fā)揮很積極的作用。

　　“結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，更多配套政策或?qū)⒙涞亍！标愇撵o表示，今年以來，城市更新的重要性被多次提及，中央城市工作會議和“7.30”中共中央政治局會議均強調(diào)要高質(zhì)量開展城市更新，土地、金融等更多配套政策或已在路上。本次李強總理強調(diào)結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，或意味著城中村和危舊房改造也將高質(zhì)量推進，相關配套政策有望進一步落位；另外，在城中村和危舊房改造過程中，強化貨幣化或房票安置，收儲存量商品房用于安置房等，也將對房地產(chǎn)市場形成重要支撐，預計相關卡點將進一步疏通。

　　陳文靜表示，整體來看，本次李強總理再提房地產(chǎn)，意味著市場“止跌回穩(wěn)”目標不變，未來支持房地產(chǎn)的政策有望進一步發(fā)力，城中村和危舊房改造、多管齊下釋放改善性需求均將是政策著力點。

　　市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象

　　商品房市場量價表現(xiàn)轉(zhuǎn)弱，對房地產(chǎn)繼續(xù)推行一些刺激性的政策，確實很有必要。

　　國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，新建商品房銷售面積51560萬平方米，同比下降4.0%；其中住宅銷售面積下降4.1%。新建商品房銷售額49566億元，下降6.5%；其中住宅銷售額下降6.2%。

　　對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期，房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的變化表現(xiàn)出轉(zhuǎn)弱的跡象。7月份，商品房市場量價表現(xiàn)轉(zhuǎn)弱，而且超出季節(jié)性下滑。

　　與此同時，根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，滬深上市房企中71家發(fā)布2025半年度業(yè)績預告，其中45家虧損，占比63.4%，相比去年同期上升了1.1個百分點。

　　中指研究院認為，上市房企業(yè)績虧損主要是因為項目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率處低位；新增計提了資產(chǎn)減值；部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

　　連平表示，目前來看，對房地產(chǎn)繼續(xù)推行一些支持政策，確實很有必要。

　　中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華對中國工業(yè)報表示，當前，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)慣性下跌，其內(nèi)在邏輯是房地產(chǎn)市場的體量巨大，價格調(diào)整周期長，修復過程更為艱難。

　　鄒琳華表示，當前，從房企端看，供給結(jié)構(gòu)性過剩嚴重：過去十余年的高強度開發(fā)，導致部分城市住房庫存過高，三四線城市尤為突出。從資金面看，資金鏈斷裂問題難以短期修復：房價深跌使得部分房企和業(yè)主陷入資金困境，資產(chǎn)負債表修復需要更長周期。從預期看，預期尚未扭轉(zhuǎn)：房價慣性下跌，購房者普遍觀望，市場信心恢復滯后于政策效果?！耙虼耍幢阃獠凯h(huán)境改善，房地產(chǎn)市場依然延續(xù)下行慣性?！?/p>

　　李宇嘉表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)管理的目標有兩個：一是“防風險”，防止樓市風險進一步蔓延；二是“托底”，即要告別地產(chǎn)舊模式，但不能無序下滑，不能出現(xiàn)太明顯拖累。

　　京滬陸續(xù)出手

　　對于鞏固穩(wěn)中向好態(tài)勢具有積極作用，也對全國各地后續(xù)政策制定有所啟示。

　　8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)通知，明確符合條件家庭五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。

　　根據(jù)上述通知，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不再限制套數(shù)。

　　陳文靜表示，北京繼續(xù)優(yōu)化限購政策，進一步體現(xiàn)了政策漸進式調(diào)整的趨勢，直接利好五環(huán)外市場。

　　8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等政策。其中，非滬籍單身和居民家庭滿足1年社保或個稅條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環(huán)外購房已不限套數(shù)，即所謂“N”套。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴中國工業(yè)報，此次上海政策出臺，從多角度保障了購房需求。一是從購房資格來看，包括對單身人士、外環(huán)外等領域的政策優(yōu)化，新增購房資格，這是此次政策最值得關注的內(nèi)容。二是持續(xù)降低購房成本，包括不再區(qū)分首套房和二套房、公積金落實“既提又貸”等政策，實實在在降低首付和貸款成本。三是政策和目前房地產(chǎn)發(fā)展新模式等結(jié)合，如通過綠色建筑方面的公積金貸款政策支持，引導供需兩端關注住房好產(chǎn)品。

　　陳文靜表示，8月初北京率先落地優(yōu)化樓市政策后，25日上海也跟進，限購政策的優(yōu)化內(nèi)容與北京基本一致，優(yōu)化多項公積金政策，優(yōu)化思路與北京相似。此外，與北京政策不同，本次上海明確在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房。

　　嚴躍進表示，此次上海政策出臺，高度吻合市場訴求，對于鞏固穩(wěn)中向好態(tài)勢具有積極作用，也對全國各地后續(xù)政策制定有所啟示。

　　穩(wěn)樓市如何進一步發(fā)力

　　多管齊下釋放改善性需求，供需兩端政策或?qū)f(xié)同發(fā)力。

　　連平表示，相關措施都比較有針對性，預計會對未來一個時期房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響，關鍵是怎么抓好落實，怎么盡快使這些政策產(chǎn)生效益。

　　“有兩方面因素值得格外關注?！崩钣罴伪硎?，一是政策應出盡出。特別是對樓市交易有重要影響的金融端，銀行的凈息差（二季度為1.42%）已到歷史最低，到了降無可降的局面，近期LPR（貸款市場報價利率）未下調(diào)。下一步，銀行資金端利率下調(diào)的空間已經(jīng)不大。二是，當前的地產(chǎn)問題已經(jīng)超出行業(yè)和市場本身，是基本面的問題，必須要回到動力修復的層面上。

　　李宇嘉表示，落實好已有的政策，可能是短期內(nèi)的主基調(diào)，如結(jié)合城市更新，推進城中村和危舊房改造，更多還是需要地方因城施策。

　　陳文靜表示，預計未來更多城市落地房地產(chǎn)支持政策，本次李強總理也強調(diào)要“系統(tǒng)清理消費領域限制性措施”，住房消費的限制性措施有望進一步調(diào)整優(yōu)化。另外，本次提出要“及時回應市場關切，穩(wěn)定市場預期”，預計中央層面也存在政策進一步發(fā)力空間，新一輪支持政策有望開啟。

　　“多管齊下釋放改善性需求，供需兩端政策或?qū)f(xié)同發(fā)力?！标愇撵o認為，改善性住房需求包括以小換大、以舊換新等需求，供給端引導、需求端支持均將有利于釋放改善性住房需求。從供給端來看，加大高品質(zhì)住房供給，通過“好房子”引導改善性需求進入市場是重要方式。從需求端來看，預計多項舉措具備發(fā)力空間，第一，通過提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、加大購房補貼力度等方式給予多孩家庭更大購房支持，降低購房門檻、提高購房能力；第二，加大住房“以舊換新”支持力度，更多城市有望完善配套措施，暢通一二手鏈條；第三，給予購買綠色建筑、裝配式建筑等家庭更大的公積金、購房補貼支持，進一步激發(fā)改善性住房需求釋放。

　　鄒琳華表示，從宏觀政策角度看，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行仍是經(jīng)濟復蘇的重要保障。若房地產(chǎn)繼續(xù)深度下行，將對居民消費、地方財政、金融體系穩(wěn)定構(gòu)成壓力。因此，政策層面需要進一步優(yōu)化信貸支持，保障合理住房需求，降低融資成本，改善房企融資環(huán)境。對基本面良好的城市加大政策支持力度，防止市場過度下滑。推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，在不沖擊存量市場的基礎上發(fā)展“好房子”，培育房地產(chǎn)市場新的增長模式。（劉德炳）

　　轉(zhuǎn)自：中國工業(yè)報

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