從3月底北京一手房和二手房成交情況來看，交易又開始出現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)。值得指出的是，這種情況是在政策持續(xù)高壓的背景下出現(xiàn)的。尤其在二手房方面，日交易量已經(jīng)達(dá)到或者接近去年底優(yōu)惠政策結(jié)束前的峰值狀況。由于新房供給量連續(xù)下降，以及房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，加上新房位置郊區(qū)化的傾向，購房者們開始在二手房中尋找置業(yè)的機(jī)會(huì)。二手房目前具有與一手房相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以及地段和區(qū)域多樣化的選擇優(yōu)勢(shì)。新房在城中已經(jīng)很難尋覓，但是二手房則完全不同，幾乎所有地段和區(qū)域都有各類二手房等待售出；并且新房供應(yīng)量正處于近年低位，而二手房可售量是在不斷增加的。

　　以往二手房日交易量少于新房的日交易量，但是從去年開始北京的二手房交易量已經(jīng)開始全面超過一手房的交易量。而兩年前深圳就出現(xiàn)了這種現(xiàn)象。一般而言只有發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，而中國(guó)的一線城市已經(jīng)出現(xiàn)類似情況，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)或者正在發(fā)生趨勢(shì)性的變化。從新房與二手房日成交量的比例來看，北京一般現(xiàn)在為4：1，深圳為6：1，因此簡(jiǎn)單地認(rèn)為這是改善性需求造成的結(jié)果是無法解釋的，因?yàn)樵谌绱烁弑壤?，還有日千套級(jí)別大交易量。說明待售出和已售出的房子更多的是來自持有多套房主。值得注意的是，在二手房提高交易稅費(fèi)后，售出者還是如此堅(jiān)決賣出持有的房子，說明他們認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)比較好的放盤時(shí)機(jī)。

　　北京造成持有多套住房房主原因是多方面的，有的是投資客、有的是跨代接受父輩的房改房。目前二手房交易中次新房大多來自投資客；而其他舊房大多來自房改房。到底潛在的待售二手房有多少？由于很難預(yù)知和統(tǒng)計(jì)，我們把這個(gè)數(shù)量稱之為二手房的“隱性庫存”——一手房并不存在這種現(xiàn)象。從常識(shí)的角度分析，由于目前二手房日成交量非常大，加上一些高檔小區(qū)空置率比較高的現(xiàn)象，表明北京二手房隱性庫存非常之大。未來相當(dāng)一段時(shí)間北京二手房將承擔(dān)主要房屋供給的部分，由置業(yè)者來選擇。

　　現(xiàn)在購買二手房中的投資者比例未必高，估計(jì)他們更多地來自首次置業(yè)者，并且是以非本地戶口居民為主。形成這樣情況可能有兩個(gè)基本原因：一是目前二手房的優(yōu)惠政策已經(jīng)被取消，純粹投資者購買時(shí)會(huì)有所顧慮；其次新房投放越來越遠(yuǎn)離城中心，而價(jià)格與市內(nèi)二手房?jī)r(jià)格相差無幾，但是生活成本則是有較大差距。

　　由于近幾年投資房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)非常流行，同時(shí)租金始終上升緩慢，因此房地產(chǎn)投資者大多是通過價(jià)格上升來獲取收益。房地產(chǎn)購買者中投資比例在北京已經(jīng)超過了50%，從一些小區(qū)關(guān)燈率較高，以及裝修材料和家具用品與房屋銷售增長(zhǎng)數(shù)據(jù)不匹配的背離現(xiàn)實(shí)情況分析，北京待售各類房屋“隱性庫存”非常之大。因此在一段時(shí)間里，這些“隱性庫存”的釋放將代替日益短缺的新房供應(yīng)量來支撐北京房屋供給。歐美國(guó)家發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候，大多庫存積壓在開發(fā)商手里，庫存數(shù)量容易計(jì)算；而亞洲國(guó)家房地產(chǎn)泡沫，大多庫存積壓在購房者手里，表現(xiàn)的非常隱性，不容易統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。（張寅）

來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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